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新加坡买房小记

写在前面
  1. 我不是中介也不是房产研究员,下面全是一个普普通通买家(看了很多之后在多美歌买了一间小公寓,新房)的个人观点
  2. 新加坡的房子一分钱一分货,找房子只是一个理清自己需求的过程
  3. 新加坡的房价已经在涨了,2018年还会继续涨!中介还有煽风点火的可能,但新加坡政府的数据绝对可靠,几个我看到的独立研究报告也是这个观点
  4. 买房子是一个漫长繁琐的过程,网上攻略相对较少且分散,要多和中介律师开发商或者房东沟通,直接了当说出自己的需求并不是亮出底牌,毕竟作为千万买家中的一员,在这个市场环境下我们真的没有什么讨价还价的余地,一不留神拖了一下自己喜欢的房子就被买走了
关于组屋的一些道听途说
  1. 新加坡的组屋不管是自住还是投资都是很好的选择,只是买卖限制比较严格
  2. 同一区域大小的组屋可能只是公寓价格的一半,但租金应该有公寓租金的70%-80%
  3. 新加坡目前最高档的组屋在女皇镇附近,地理位置绝佳,外观非常高大上,里面的设计应该也是不错的,但是没有泳池健身房保安等设施,虽然新加坡人素质很高,即使你开着门人家也不会向你家里看,但是做不到百分之一百的隐私
  4. 转新加坡公民之后可以给父母办长期探亲签证,批准之后可以和父母一起购买二手组屋,三个卧室的大房子也可以买,两个三年以上的永久居民结婚也可以买
  5. 夫妻一方是新加坡公民且收入在规定收入以下的可以尝试BTO,一般都要抽几次签才能抽到,看自身条件(越好越抽不到好的。。)也看运气,而且要等四年左右房子才会建好(据说现在变快了),但是价格很有吸引力哦
  6. 组屋购买之后五年不能卖不能整套出租,可以租多余的房间出去,除非有特殊情况,比如被公司派到了其他国家,新加坡政府很有人情味,这种情况不会强迫你空着房子的,五年之后可以买公寓,按第二套房子交印花税
  7. 结论:有时间等的(PR两年之后才能申请公民,如果买新组屋,BTO要等,bid到之后还要等房子建好),暂时预算有限且对居住环境不是特别挑剔的,还是很推荐考虑购买组屋的
然而我还是买了公寓。。。
  1. 居住环境方面,我自己在新加坡住过四个地方(新房还没入住),由俭入奢,深切体会到了房子一分钱一分货和住的舒服能带来极大身心愉悦的事实,自家的空间装修灯光朝向,小区的布局设施整洁度,邻居的形象,以至于周边大片区域的氛围都会润物细无声的影响着一个人每天的心情,一句话概括就是公寓和组屋有点商务舱和经济舱的区别吧
  2. 时间方面,自己刚刚拿到了PR,要等两年才能申请公民,到时候不知道移民政策松紧,等待时间难以判断,三年十来万新币的房租不是小数目,何况说不定还要不停搬家
  3. 政策方面,也害怕印花税或者买卖组屋的规定有所变化,变的话只会更严格(2018年初政府提高了房价超过一百万的部分的印花税到4%,七月又把首付从20%提高到了25%,如果没有早买这些政策都会切实影响到自身,所以只要有买房的想法就该宜早不宜迟)
  4. 家里坚持我买新房子,组屋的新房子我是不用想了,状况好的二手房子选择都不多
选择房子时的一些考虑
  1. 预算,如果是PR需要准备大概35%的钱,25%首付+8%印花税(公民3%)+2500左右的律师费+装修/买家具,贷款可以贷到最多75%,受限于年龄收入信用记录等,每个银行可能有些微差别,贷款总额保守的粗略估计是十二年的年薪,除非有强大的亲友团作为支撑,否则这是硬性指标,要对自己诚实
  2. 用途,是自住还是投资,自住的话几口人住,有没有老人小孩,有没有车
  3. 如果是一个人买单身公寓,不建议买太小的,一方面是住起来不舒服,另一方面是有些银行不喜欢贷款给450尺以下的房子,但也完全没有必要买太大,正常一室一厅足够,一加一就很宽敞了,550-650尺这样吧
  4. 如果预算充足,或者对位置要求不高,或者考虑到接下来几年结婚,可以买两个卧室的,次卧先作为书房,放一张沙发床备用也可,家里放空床风水不好
  5. 千万不要听中介的买一间三室的房子为十年后的三代同堂做准备,因为这样的房子要么总价极高负担很重,要么总价略高总面积偏小,七百多尺三室两厅,每个房间都很挤,严重影响入住体验,要么总价还行却坐落于偏远山区
  6. 还没买车的要保证房子交通便利,附近有地铁或多班公交车去各个方向的,越少走路越好,新加坡好热的,去公司直达三十分钟以内的人都是幸福的
  7. 选择居住环境是选择一种生活状态,推荐东海岸和市中心,嘿嘿,此外整条绿线也都不错,jurong east,paya lebar,lavender是新的商业区,queenstown,redhill,tiong bahru是老牌居住区,river valley这几年貌似不是很时髦了
  8. 朝向,朝西有夕照会比较热,南北朝向比较通风,尤其是朝南的,朝向大马路的会比较吵,朝向别人家阳台的会比较尴尬。。。靠山靠海靠湖靠河的风水比较好
  9. 小区规模,我现在住的和买的小区都是500户左右的,小区的设施比较完善,有多个游泳池,一个大的长度深度适中,还有给小孩子玩的和按摩的,健身房也可以满足基本需求,不会出现烧烤台订不到的情况,布置精美的感觉像住在度假村一样,即不会像上千户的小区一样拥挤也不会像一百户的小区一样物业费很贵(被中介带去看的一个每个月七百新币。。。)
  10. 室内装修,二手房的话要和房东商量,哪些家具他们会留下,哪些会带走,一定要问清楚,别以为窗帘是小物件无所谓,在新加坡做窗帘可是很贵的哦,新房子的话装修都是标准的,但要注意问清楚空调的牌子,有几台,冰箱洗衣机烤箱有没有包含,是什么牌子的,客厅地板是大理石还是瓷砖,卧室地板是实木地板还是合成的,这些并不是考虑买不买的决定因素,但你可能发现同一个小区两套户型朝向一样的房子怎么差几万块钱呢,可能就差在了这些细节上,问清楚没有坏处
  11. 有些项目开发商选了一两套房子找专门做室内设计的人又加了些装修和家具作为showflat,这些房子除了要照样给首付和税之外还要单独给室内设计的钱,看过的都要十几万新币,一次性给齐不能贷款的哦,自己找室内设计可以按照自己喜欢的风格装修,价钱也便宜很多,何乐而不为呢
  12. 车库,要问清楚需要停车位要不要多给钱,小区里有多少停车位,一般是80%
  13. 地契年限,新加坡现在的房子分为99年,103年,999年和永久地契,999年和永久地契差不多,售价贵,涨幅慢,但是保值,此处想像卡地亚手表,不好的地方是一般不在地铁站附近,或者小区比较小,有些小区又大又是永久地契,过了几年周围规划了建地铁站,价格都会一下子涨上去,比如amber garden附近的房子,99年的房子相对便宜,头几年涨幅快,是投资的好选择,租金和永久地契的房子没有区别,过了十几二十年之后房子可能就会贬值,显得旧不好出租,除非位置绝佳,可以卖或者等待拆迁,103年的略微坑人,是开发商拿了永久地契但是只给业主103年使用权,除非开发商破产,否则你的房子不会有人来拆迁,不是很建议买
  14. 综上所述,买房子就是买预算之内你最喜欢的,尤其是第一套自住的房子,升值再快也只是账面上的钱,自己住的舒服最重要
付诸实际行动
  1. 有个大概方向之后呢,可以跟中介交流一下让他给你讲讲他的想法,推荐一些合适你的项目,然后让他开车带你去看,和中介不必过于迂回,看不上直接告诉他
  2. 也可以在网上自已搜一搜,PropertyGuru和SRX上面都有new project/launch那一栏,但貌似不是很全(应该是交齐了广告费的才让上吧),可以去政府网站URA上面直接搜Private Residential Projects in the Pipeline,政府的永远是最全不过的,可以按区域搜(东海岸是15,乌节路是9,嘿嘿),也可以直接搜小区名
  3. 看到不错的项目了直接google小区名都能找到相应的site plan和floor plan,现在大多数还有详尽的showflat的照片视频,和直升机拍摄的区域视频,效果很逼真的,遇到喜欢的就记下名字给中介让他们安排时间带你过去看,一次性看几个小区这样,比较节省时间,也好比较
  4. 看的过程呢要记得根据自己的标准进行比较,硬件条件不满足的直接剔除,软件条件依次排序,有些人很快就做了决定,有些人看了很久,个人以为看二十个足够足够足够的了,多看无益,而且按18年上半年的趋势,开盘那天没买很多小区你就再也买不到了,所以千万不要过于犹豫
  5. 开发商给出的价钱貌似现在是没什么可以讨价还价的了,有优惠一个小时之内中介肯定都告诉你了,如果实在不确定呢就去URA上面搜这个小区或者附近相似小区的成交价,PropertuGuru和SRX上面的报价很多很多都是中介乱乱放吸引你来看房子的,SRX也可以看成交价,和URA网站上的是一模一样滴,但要注意同样位置户型每高一层会贵一两万块钱
  6. 选好了房子之后交5%的定金然后就可以签OTP(Option To Purchase)了,5%给支票就好,可以和中介或者开发商商量,他们可以给你几天的时候转账做准备的,OTP之后两个星期开发商的律师会邮寄Sales & Purchase Agreement给你的律师,然后你要在三个星期的时间内去律师楼exercise(签文件,给余下15%和税的支票,通知律师你的贷款银行),然后律师会去各个政府部门办理相关手续,一两周之后政府才会从你的账户扣钱,最后才是开发商扣15%,前后一共大概八个星期左右,好的律师所有都会给你解释的清清楚楚不需要你担心,但是哎不好的还是有滴
  7. 二手房买卖流程有些区别,按律师说的办就可以了,他会确保你按时交齐了所有钱签了所有文件的,但他没有责任也不会帮你争取利益,比如房东能不能尽快搬出去,如果房东要求太过分了就态度强硬一点
  8. 总结一下,刚开始找房子大多数人都没什么头绪,办法只有一个就是多看房(这和楼主最近在学游泳的经验是一摸一样的,游不好可能换气不好紧张手脚腹部力量不够等等等等,但办法都只有一个,就是多游),实在理不清可以两两比较选更优列出理由,二十套看过去肯定知道自己喜欢什么了,也可以问中介的意见(他万一就一直推荐贵的你就少参考呗)
选择贷款
  1. 贷款本应该是上个段落的一部分,但是比较重要也比较繁琐于是单独开一段
  2. 个人体会外资银行比本地银行效率高服务号,还有小幅negotiate的空间
  3. 刚开始看房子的时候就应该多联系几个banker,让他们给你粗略计算贷款额度,多联系几个是因为每个银行规则有区别,结果可能相差很大,尤其你花红占总收入比例较大的时候
  4. 越早联系银行越好,尽量避免贷款雷区(亚龙,圣淘沙。。。),签OTP之前尽量拿到一个IPA,新房还好(楼主当时没有拿),二手房有时贷不到最高贷款额度
  5. 签了OTP就去银行提交正式贷款申请,每个银行需要的材料都差不多,主要就是IC薪水单CPF证明之类的,看着差不多的银行都发一遍,最后看哪家给的offer比较好,拿到offer了不签没有任何问题的
  6. 比较offer呢无非就是利率多少的问题了,还没有TOP的房子不轻易给fixed rate的package,剩下的可以选择和存款利息或者sibor挂钩的,其实平均下来可能区别不到,只不过sibor的变动更多更快,加息是第一个涨的降息也是第一的跌的,个人认为在不是很稳定的大环境下还是选稳为上
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