许多学生在收到纽约学校的入取通知书后,兴奋之余,马上会坠入签证,找房,飞机票等等的琐事的现实之中。不管你是来纽约的本科生、研究生、博士还是交流学者,第一件大事就是找到舒适、安全、交通便利的房子居住。在这里,我们为您在找房方面给出您一二点建议,而且都是血的教训。

虽然掐指计算后把来美时间定为离开学越近越可以减少费用是事实,但是一些意想不到的因素会给自己带来不必要的麻烦,很可能开学后一个星期,还没有找到自己的住处,这样严重影响学习的进程和质量。

一般学校会有自己的招生办来协助所有学生寻找宿舍提供讯息,有的学校规定低年级学生必须入住学校较贵的宿舍。除此之外,房源僧多粥少的事实使得很多美国学生和 外国学生不得不借助当地的地产经纪来落实自己的住处。

美国学生的优势:

可以利用自己父母的收入优势作为找房子的担保人,美国学生有社会安全号和信用记录,他们可以提供自己或父母的年收入报税单来证明自己的租金支付能力,而按月交租。一旦学生违约交不出房租,物业方可以根据担保人的材料利用相应的法律追诉欠款。

国际学生的弱势:

没有在美国的收入证明, 报税证明,美国的社安号码,或美国信用记录。一般来说,自己的亲戚也没有这些条件。因此,一旦学生交不出房租,物业方考虑到没有追诉的可能而经常采取不租给国际学生的不利决定。也有物业方会采取预先收取一年的租金,外加定金的做法才能签合约。

纽约市出租屋市场现状:

纽约作为世界第一大都市,众多知名大学的所在地,租房之难是可以想象的。而如果我们要用四个字概括纽约租房的话,那就是贵,挤,乱,难。

贵:纽约绝对算得上全球房租最贵的城市之一。不少中部城市上学的同学第一次听到纽约的房租时,都以为自己多听了一个零。没错,纽约的房租就是一个字——贵。根据WSJ最新的报道,纽约市的平均月租金已经达到惊人的3,859美金。以一室一厅为例,Downtown附近区域的平均租金为3,388美金,而Midtown地铁附近的区域更是超过每月4,000美金。即使是远离downtown的哥大附近,一室一厅的租金平均也要接近2,000美金。因此,在资金不是十分充裕的情况下,转战郊区、找室友合租都不失为降低租房成本的好方法。当然,如果您对生活质量非常有追求,资金也非常充足的话,那么纽约还是有不少豪华公寓供你选择的。

:纽约的房子不仅贵,而且人均居住面积也是小的可怜。如果你的职业不是华尔街大佬、医生或者律师,那么与室友合租就基本是你的生活常态了。在纽约,30岁还在跟室友合租的单身男女大有人在。即使是合租,一个独立的卧室价格对于尚未挣钱的学生来说,仍然不便宜。哥大morning heights附近,一间10平米左右的卧室平均也已经超过1000美金。而NYU附近租到一间独立卧室的成本则至少要在1,500以上。作为学生的话,如果不是特别特别介意隐私的同学,也经常选择两人share一个大一点的房间。

乱:虽然贵为世界第一大都市,纽约的脏乱和任何一个其他大城市都是有一拼的。老鼠、蟑螂和bedbug是不少公寓的常客。因此千万要小心你的食物,不要随便散落在冰箱以外的地方。除此之外,纽约的乱也体现在治安上。虽然经过20多年的整治,纽约已经成为美国最安全的大城市之一,但是不少穷人区(没有歧视的意思)仍然是犯罪率高发的地方。如果住在这种地方,清晨、深夜绝对不要单身外出。纽约官方发布的各区域犯罪率见下图(颜色越深,犯罪率越高)。从图中,大家可以清晰的看到,上东区和上西区是不用说的安全了,而皇后区的Astoria、Long Island City,Forrest Hills和Ridgewood也都是非常不错的居住地点。当然,这附图,没有包含Jersey City的Newport和Exchange Place两个区域。

 

难:纽约租房的另一大特色就是这个难了。供求严重失衡导致租房如打仗,上午看好的房子,下午可能就已经租出去了。想要货比三家再做出最佳选择的策略在纽约往往是无效的。除了看房要快,选到称心如意的房子以后,查信用记录,提交申请及申请费,提供收入证明等繁琐的手续也会让不少人头疼不已。有时,房东还会要求你提供两封由你的前房东或者好朋友写的推荐信。即使你完成了这些手续,你仍然可能分分钟被房东拒绝。比如,信用记录不够好,年收入不够月租金的40倍,或者因为你吸烟或者养宠物等等。即使等你租好房子,随着经济复苏,房租每年一大涨(10%不奇怪),到时你又要再次为了是忍痛续租还是重新找房纠结一番了。

听完以上这些介绍以后,是不是各位朋友都感到有些害怕了呢?其实也大可不必,这里只是希望给初次纽约租房的朋友一个心理准备而已。你如果能够找到一个靠谱的经纪人,并且坚持不懈的话,相信你最终一定能够找到让你称心如意的房子的。另外如果你不介意30分钟左右的交通时间,你还可以选择一些虽然不在曼哈顿岛上,但是有地铁相连,交通便利的区域。比较受欢迎的区域包括Jersey City的Newport, Exchange Place和JSQ,Queens的Elmhurst, Long Island City, Forest Hill, Rego Park,Brooklyn的Sunset Park,以及东河上的罗斯福岛都不失为好的选择。

纽约市场上绝大多数的低廉租金房源是专门的出租楼宇的管理办按照租金稳定法规Rent Stabilized Law办理,其中一条很明显的规定是物业方得按月收取房租,不得一下子收取多月的房租。这就使得这些低廉租金楼宇由于不能预先收取一年租金而放弃租给国际学生。

还有,纽约市的出租屋市场竞争相当厉害,今天看房后喜欢,准备明天缴款签合约,但是到了明天,喜欢的房子被他人先到先得了。对于国际学生来说,这又给原本弱势的群体增加了难度。

如何才能租到合适的房子呢?

首先:尽量早的开始。国际学生应该比美国学生更早的投入找房的过程当中,占领先机。理由非常明显。我们建议最好离开学前提早一个多月开始。在这些日子中,国际学生可以熟悉环境和交通,了解美国学校的登记注册,交些朋友,甚至寻找零工来补贴日后支出。由于您避开了大多数学生入学的日期,使得您找工作也先他人之利。

第二:避开安全不佳的地区。此类地区房租通常相当便宜, 即使房租再便宜,你也要考虑到父母把您送出来学习,最大的风险就是安全风险。 您一定要把安全意识放在首位,绝对不要去不安全的地区。

第三:一旦有合适的能够出租给国际学生的房源,马上下手。在了解以上的现状后,您应该了解迅速做出决定的重要性了。

我怎么才能在寻找房子中避免犯错?

如果是自己寻找,请注意礼节和语言交流的顺利,在电话中要尽量说得到位,说明自己是国际学生,没有美国学生的文件,一旦受到拒绝,不要气馁,顽强再战。同时懂得自己积累经验,做好笔记,了解交通,安全等重要因素。 如果为了减少时间的浪费,决定使用经纪,请告诉经纪自己的定位,预算,然后仔细查看房子的要素,了解电费,煤气费,供暖费等的处理,租约的年份,定金的缴付和收据的索要, 房屋分租的条件。

在纽约租房,学生需要了解到基本信息:

纽约房子类型:

Studio, Studio,1室1厅1BR,2室1厅 2 Br,3室1厅3Br
纽约以studio 、一室一厅、两室一厅为主,三室一厅稍少,四室一厅更少。

纽约主要居住区域:

纽约曼哈顿Manhattan
Downtownn 下城——14 街开始朝下城方向。
Midtown 中城——位于59街与 14街之间,或是说central park 到union square之间。
Upper west 上西——西59 街与西110街之间,或是说整个central park的西边直到 Columbia university。
Upper east 上东——东59 街与东96街之间,或是说central park的东边起始点到 east Harlem地区。
Roosevelt Island ——Manhattan 东边独立的细长型小岛,属于上城。

纽约皇后区Queens
由西至东
Long island city ——离Manhattan最近,E、M、7、G
Jackson Hights——7号地铁附近,地铁15分钟可达Manhattan
Elmhurst—— 7、E、F、M、R号地铁附近,地铁15分钟可达Manhattan
Rego Park——E、F、M、R地铁沿线,地铁15分钟可达Manhattan
Forest Hill——E、F、M、R地铁沿线,地铁20分钟可达Manhattan
Flushing——7地铁终点站,express地铁25分钟,local 40分钟可达Manhattan

纽约Brooklyn
学生一般都住在R、N、D、F 沿线,东Brooklyn 安全性不好,学生不会居住。

纽约各学校学生居住区域:

哥伦比亚(Columbia)大学、福特汉姆(Fordham)大学、纽约理工学院(NYIT)、茱莉亚音乐学院(Julliard music school)、伯纳德(Barnard College)学院位于上西区,学生一般居住在Upper West,或是 Midtown West,地铁1、2、3、B、C可以保证30分钟从中城到达校园。哥大上方是HARLEM区治安不是很好,所以从125 街以上一般学生会去住的就比较少了,120街以下都是安全的。Fordham、NYIT的学生也可以住在Queens ,住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

纽约大学(NYU),新学院(Parsons The New School),视觉艺术学院(SVA), 巴鲁克学院(Baruch College), 佩斯大学(Pace),圣约翰(St John’s)大学Manhattan分校,叶史瓦大学(Yeshiva)Manhattan分校位于Manhattan 中下城,学生一般居住在学校附近或是,Queens ,Brooklyn,Newport(新泽西)住在离地铁不远的地方可以保证30-50分钟到达校园。

纽约租房特点:

收入审核:

在纽约租房,几乎所有的房东或管理公司都要审核申请租房者的背景和收入,一般的要求都是租房者的年收入必须是房租的40倍。由于留学生都不符合要求,所以一般房东或是管理公司的处理办法有以下几点:

1、预付6个月或是一年的房租,一般越好的房子要求越高。

2、有些大楼不接受预付房租,会根据申请人的情况多收押金。

2、有些大楼必须要留学生提供Guarantor(担保人),担保人要提供担保,担保人的收入需要是房租的约80倍。

3、有些管理公司接受Insurant,由保险公司担保,保费是一个月房租。

Utility:

一般公寓楼的房租都包括热水、和暖气,也有的会水、电、暖、gas全包,由于纽约暖气供应时间几乎是5-6个月并且费用较贵,所以如果租住的地方不包暖气,需要慎重考虑。

更新快:

纽约的房源和其他城市很不一样的地方就是available房源更新很快,在旺季几乎每套房在在market的时间都只有几天,主要是因为这里不仅仅是有很多大学,也是世界的商业中心很多大公司都在这里,所以在纽约租房子,经常发生看好房子要申请的时候已经有人申请了的情况,所以在纽约租房子,物美价廉的房子基本是要以抢的速度租下来。

想要以最低的租金租到好房子的办法就是在上一个租户还没有搬出之前提前预定房子,这样既可以省钱也可以有充分的时间挑选房子。缺点就是要提前签合约并预付租金。

挑选房租的注意事项:

1、距离学校不要超过50分钟的路程,因为有些课可能是晚上或是一大清早,如果住的太远会导致早上迟到,和晚上走夜路带来的不便。

2、尽量居住在住宅区域,或是有doorman的公寓。住宅区一般都比商业繁华地带要安静安全,如曼哈顿东边的 Gramercy Park、Murray Hill,西边的west village,上东上西都是住宅区,虽然有很多building 没有doorman 但是还是非常安全。而在人流量较多交通发达的地段住在有doorman的大楼会比较好,比如曼哈顿的Ktown,grand central,金融区。

3、管理公司打理的房子一般都比房东自己出租的房子要好,供暖更充足,大楼会经常对厨房、卫生间重新装修和更还设施,而且每次房客搬出后都会重新清洁和粉刷。

4、租房时,如果是以室友的形式招租进去,需要了解这个房子的租约什么时候开始的?什么时候到期?自己所租的这个房间原本的租金是多少(很多人会以比实际租金低廉的价格转租自己的房子)?整个房子的房租是多少?续约时需要预付多久的房租?

5、如果是找房产经纪租房子,需要确认房产经纪是有License的,佣金是多少,纽约地区规定房产经纪的佣金是一个月房租至年租的15%。尽量看至少3套房子找到最适合自己的。

纽约房租价格概况:

 

Manhattan的房租普遍分布规律:

一、是离地铁较近的房租较高如,Ktown、Lexington Ave 沿线,离大学、Union square、Lincoln Center、Time square、Wall street较近的房子房租较高。如,SOHO,Financial Dist.

二、有门卫、有健身房、房间有洗衣机烘干机的公寓房租相对较高。

三、同一座building里,高层能看到manhattan景色的房子、阳光朝向好的房子,房租相对较高。

三、纽约的房租差别很大,有的很便宜,有的几乎是天价,但是总体来说Manhattan好且贵的房子居多。

问:如果还没有信用记录,怎么在美国租房?

答:通常有三种可能的解决方案。第一,找到一个能够比较信任你的个人房东(比如,中国房东),直接向其租房。这种情况下,房东一般都会更相信自己对你的判断而不是依靠信用记录。第二,如果是正规房产公司管理出租的房子,往往信用记录是逃不掉的。这种情况下,你可以寻找担保人(guarantor),比如亲戚或者父母的朋友等,为你担保。担保人需要提供自己的信用记录和收入证明。另外,不得已的情况下,也可以试试找自己学校的老师为自己担保。第三,部分房产公司允许房客一次性付清第一年的房租来证明自己的租房诚意,通过这种形式免去对信用记录的硬性要求。这种情况在大城市,如纽约、芝加哥等非常常见。

问:租房时通常对信用记录的要求是怎样的?

答:在美国生活中免不了被查信用记录。三大信用记录公司:Experian (TRW) Equifax (LBI) Transunion (TU)。一般的信用记录报告上都会显示这三家信用记录公司给你打的信用分数。具体打分原则这里就不赘述了。通常来说租房对信用分数的要求不算太高,680分以上通常即可接受。开通信用卡半年以上,按时还款的话,一般来说分数肯定就能达到这个水平以上了。

问:租房时对个人收入有要求吗?

答:租房除了会被查信用记录,收入水平也是房东关心的另一个问题。通常情况来说,你的年收入要达到月租金的40倍(换种计算方式来说,就是月租金不能超过你月收入的30%),房东才相信你能够每月按时支付房租。

问:房东通常对Guarantor有哪些要求?

答:通常来说,房东对Guarantor的要求会比对租房者本身的要求更高。比如年收入的要求可能就是80倍的月租金(也就是月租金不超过月收入的15%),因为房东一般默认你的guarantor也是需要支付他自己住房的费用的(租金或者房贷)。另外对Guarantor的信用分数也会要求比较严格,至少要680,最好是700以上。另外值得注意的是,通常是不允许你同时使用多个担保人的(比如两个担保人的收入相加达到80倍房租是不行的)。

房屋中介公司/房产经纪人的作用

房产中介公司拥有专业的房产经纪人与庞大的数据库。而数据库的丰富程度、房产经纪人的专业程度、工作态度、乃至为房客的付出程度,以及中介公司的社会责任感,直接影响着找房的结果与留学生的切身利益。所以,纽约留学生网建议大家在找房前,可以先咨询好的房产经纪人。

一般地产经纪帮助房客找到的房子的性价比都要比房客自己找到的房子要高。特别是很多学生对纽约的生活情况完全不了解,无法租到合适的房子,还有很多学生总是无法租到满意的房子。房产经纪的房源普遍是有管理公司正规管理维护的公寓,安全、信誉都有保证。

我们的纽约秋季新生租房项目,为学生提供安全、舒适、交通便利的房源,同时会帮助学生们寻找适合一起合租的人,也帮助留学生转租他们租约还没有到期的房子,希望留学生在纽约的留学生活更加安全、舒适、顺利!

问:房东让我一次性交清一年的房租,正常吗?

答:在你不能提供有效的个人信用记录和收入证明时,房东需要确保你不会中途付不起房租(或者拒不支付房租)的情况下,是很正常的

问:通常的租房押金为多少?押金可以作为最后一个月的房租吗?

答:一般来说为一个月的房租(视具体情况而定)。不可以。

申请订房的步骤:

多方寻找,综合地理位置,交通情况以及房价,确定好心仪的房子

2.填写租房申请(Rental Application)
3.准备申请费用 [apartment的申请费(Application Fee)]
4.在美合法文件扫描件 [护照,I-20/DS2019,签证(Visa),学校出具的注册letter(证明你的留学时间)]
5.美国银行的bank statement,金额需要大于一年房租,证明学生有能力预付房租。
6.材料齐全后,我们的工作人员将立即帮您向房东提出租房申请。

入住前需要的所有款项:

房租 (rent):一般留学生都不满足房东的收入要求,所以会采取预付房租的形式,有的房东要求预付6个月,但更多的是要求预付一整年的房租。
· 中介费 (Broker Fee/Leasing Fee):一般等于年租的12%-15%,视情况而定。
· 保证金 (Security Deposit):等于一个月房租,租期结束,若房屋无损坏,会全额退款
· 申请费 (Application Fee):每个管理公司的要求不同,一般是$50至$200。

所需材料:

常规材料:护照、Visa、I20、选课记录(Class Schedule)、Bank Statement

然后租房分几种情况

1、 在美国境内有担保人:担保人的年收入需要时月租的80倍,需要提供SSN,Pay stub,Bank Statement,ID,如果是自己开公司的需要提供近两年保税记录、Bank Statement,ID;

2、大楼接收境外担保人:境外担保人的银行存款需满足月租的80-100倍,需银行开证明,并把存款金额换算成美金;以及担保人的ID

3、最常见的就是学生需预付半一年租金并提供1个月的押金,目前曼哈顿一部分公寓都接受预付房租的情况,相信同学们也有所耳闻,虽然一次性支付一大笔钱,但省去了提供出多材料审核的环节,而且以后也不用每个月交租而烦恼⋯⋯

4、 已找到工作的同学,你的收入需要是月租金的40-45倍,同样提供SSN,Paystub,Bank Statement,ID,但往往刚找到工作的同学薪水达不到这么高的要求,一般大楼会让多付3-6个月的

关于看房及申请:

看房一定要快,抓住几个重点就可以了:房间采光,隔音,房型、卫生、水电网的费用如何支付等。

申请签约就是些常规流程:交申请费,填申请表格等等。记得所有document最好都要一份copy留底,之后就是回家等消息。一般24-48小时之内就会有结果 。申请通过以后,就是签约了,一切根据房东的要求准备Money就好啦!

最最重点的!找房!!!

那么以哥大为例,学生适合租什么样的房子呢?

哥大附近:

我们首先说说哥大附近。哥大不同于纽约中下城其他大学,位于上西区,所以选房比较有局限性,大家肯定听到过,例如125街以上、Morningside Park以东面不安全等等的建议。学校周边一定是最抢手的租房区域,但究竟“学校附近”还有哪里比较适合租房呢?

如下图所示红色区域内:

 

红色区域属于大家认为的“学校附近区域”: 大家可以明显看出所示地理位置,我们认为这片区域是最适合学生居住的了,步行可至学校,租金合理,区域内的大楼除教学楼和学校公寓,其他大楼入住的多数也是哥大的学生,闲杂人等较少,所以大家不用担心安全问题,尤其适合美眉入住。

107街以南,也算是纽约的上西区Upper West Side,很安全的区域,但区域好相应租金也较高。

125街以北是传统上认为的不安全区域,但由于学生人数逐年增长,大家住的位置也逐渐上移(主要还是越北租金越低),所以二到四个男生合租的话, 125-135街之间的区域还是较为安全的(但如果预算充足,还是推荐住在130街以南^^)。

现在让我们谈谈哥大附近整体租金的情况:

总体来说,距学校越近租金越高,距地铁站越近租金越高,这个大家应该都理解。

在曼哈顿的中城地区和金融区,Studio平均价格约在$2,400-$2,800/月左右,比较适合Couple居住。

一室一厅平均价格在$3,200-$4,400/月。

两室一厅、三室一厅平均价格在$4,000 以上。

所以大家可以看出,如果找到几个同学合租一套大公寓是最划算的了,如果有同学可以住客厅,人均可以降至1500一个月。以上价格都是性价比比较高的公寓的平均价格,如果不介意房子很旧很小的因素,当然还有比这些便宜的公寓。

交通:

这个是非常重要的,因为交通与找房紧密相连!

部分哥大的同学不只平时上课学习,可能还会在业余时间找找兼职实习之类的,这样住在学校附近交通反而不太方便,有些同学便会优先选择中城居住。

下面让我们看看基本租金预算:

 

哥大位于1号地铁线116街,哥大附近也仅此一条地铁了(对此很无奈)……同学们往下看可以看到59街Columbus CirCle是一个大地铁站,聚集了A、C、B、D、还有最重要的1号线,这就是我要说的重点了!!!

大家可以选择居住在AC沿线的中城靠西侧或BD的纯中城,这样去哥大上课虽然没有住在学校附近那么方便但也绝对不会让你头大。不要看中间你需要换乘地铁,也不要被NYC复杂的地铁线吓到,曼哈顿就是不大点的小岛,任你换来换去中城至哥大也不会超过30分钟的路程。

租金情况:

上图为一房一厅,位于34街A、C、E地铁站附近的高级公寓,租金约为3500一个月,但大楼允许自己做隔断改为一房一厅(个人觉得中厅摆个大书架就是天然隔断,拉个小帘也可以)人均1750一个月!

当然贵,但想象你可是住在纽约曼哈顿的中心地带,望去满眼的Landmark,大楼的配套设施免费使用,上学上班体验生活均不误!家长再也不用担心我们的安全问题啦!这样算来也算是性价比很高了。

二房一厅三房一厅人均价格在$1,700- 以上,人越多越划算。

关于材料:

这个也是同学们应该十分注意的方面,春季秋季开学属于租房的旺季,看好的房子如果没有及时下手往往第二天就被别人抢先一步,你又要重新开始看房考虑各种因素等等等,总之耗时耗力!所以看房前就把所需材料准备好,直接带去看房是最好的了,看好直接申请,就不信抢不到!

温馨提示:

时间至关重要(TIME IS OF THE ESSENCE)。在订房过程中,尽早将所需的材料和资金准备齐全很大程度上有益于申请。同时,我们的工作人员也会尽心竭力帮助大家订到优秀的房源。如果同学们在查找房源的时候遇到困难,例如对纽约地区的交通、学区、住宅区及周围环境欠缺了解。

Awehome留学租房:www.awehome.com.cn

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